Aunque con diagn\u00f3sticos dis\u00edmiles, inquilinos, propietarios, inmobiliarias e investigadores coinciden en que la ley promulgada en junio de 2020 no alcanz\u00f3 sus objetivos. \u00bfQu\u00e9 deber\u00eda corregirse para que funcione?<\/p>\n
Primero fueron Mar\u00eda Eugenia Vidal y Javier Milei en campa\u00f1a. Luego Sergio Massa en el acto por el D\u00eda de la Construcci\u00f3n, la vocera presidencial Gabriela Cerruti y el propio Ministro de H\u00e1bitat Jorge Ferraresi. Oficialismo, oposici\u00f3n y mercado coinciden en el \u00abfracaso\u00bb de la ley de alquileres, a un a\u00f1o y medio de su entrada en vigencia. Sin embargo hay fisuras en el diagn\u00f3stico y en las posibles soluciones.<\/p>\n
Desde el entorno de Sergio Massa remarcan que la ley va a ser analizada de forma integral aunque con especial foco en cuatro puntos clave seg\u00fan las demandas de los principales actores del sector: el\u00a0plazo de los contratos\u00a0de alquiler, el\u00a0\u00edndice\u00a0de\u00a0actualizaci\u00f3n, el sistema de garant\u00edas\u00a0que el inquilino debe presentar para entrar y el tr\u00e1mite de\u00a0registro de contratos en AFIP. Tambi\u00e9n contemplaron la posibilidad de que se suspenda por 180 d\u00edas y, por lo tanto, que los contratos vuelvan a la situaci\u00f3n anterior. Es decir a regir de acuerdo a los art\u00edculos del C\u00f3digo Civil que (no) regulaban los contratos de locaci\u00f3n. Lo cierto es que cada una de esas demandas y posibles respuestas responde a distintos intereses y\u00a0P\u00e1ginaI12\u00a0consult\u00f3 a diputados, empresarios inmobiliarios, inquilinos y especialistas para visibilizarlos.<\/p>\n
Diagn\u00f3stico<\/strong> Desde el sector inmobiliario responsabilizan de esta falla a la ley de alquileres: \u00abLa ley pensada fue concretamente distinta a la que despu\u00e9s surti\u00f3 efecto. Por exigir demasiado, hicieron que se ofrezcan menos propiedades, o bien que se hagan contratos por fuera de la ley\u00bb, sintetiza Mariano Garc\u00eda Malbr\u00e1n, director ejecutivo de la C\u00e1mara Argentina de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi) y presidente de Keymex Argentina, aunque tambi\u00e9n aclara que hubo \u00abfactores ex\u00f3genos como la pandemia y su consecuente, la crisis inmobiliaria y habitacional, que es estructural de Argentina, que no colaboraron\u00bb.<\/p>\n Para Juan Pablo Costa investigador del observatorio de\u00a0Econom\u00eda Urbana de CEPA, el contexto en el que se desarroll\u00f3 la ley no es un dato menor: \u00abEntr\u00f3 en vigencia en agosto de 2020, en plena pandemia y con el decreto 320 de congelamiento y suspensi\u00f3n de desalojos, por lo cual muchas de las cosas que asignan al fracaso de la ley pueden ser coyunturales. Adem\u00e1s se dice que los precios aumentaron mucho, lo cual es cierto pero es importante decir que los que han aumentado son los que no est\u00e1n regulados, los que los propietarios ponen al inicio del contrato y, al no estar regulados, tampoco son problema de la ley\u00bb.<\/p>\n Actualizaci\u00f3n de precios<\/strong><\/p>\n El punto en que todos los analistas, propietarios e incluso inquilinos- no todos- coinciden que hay que revisar es\u00a0el \u00edndice por el que se actualizan los contratos. A diferencia de la situaci\u00f3n anterior, en la que los propietarios fijaban aumentos semestrales por los dos a\u00f1os que duraba el alquiler, la nueva ley estableci\u00f3 que los ajustes se efect\u00faan utilizando un \u00edndice conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del \u00edndice de precios al consumidor (IPC) y la remuneraci\u00f3n promedio de los trabajadores del sector privado formal (RIPTE), elaborado y publicado por el Banco Central.<\/p>\n Sin embargo, dado el aumento interanual de los precios -de 52,1 por ciento- y el RIPTE, los guarismos que empez\u00f3 a arrojar el \u00edndice se encuentran en un nivel superior al 50 por ciento y preocupa a los inquilinos. \u00abAlquilar con 50 por ciento de inflaci\u00f3n es dif\u00edcil. Hay inquilinos\/as que consideran que sin esa f\u00f3rmula de actualizaci\u00f3n hubiesen podido negociar con el propietario un aumento m\u00e1s bajo\u00bb, explica Luna Miguens, coordinadora del \u00e1rea de derechos econ\u00f3micos, sociales y culturales del\u00a0CELS.<\/p>\n Para los propietarios \u00aben este momento parecer\u00eda ser una buena noticia, pero se sienten m\u00e1s tranquilos fij\u00e1ndola ellos mismos. Sienten que es beneficioso tener una previsibilidad y no quedar sujetos a un \u00edndice que no saben c\u00f3mo va a estar, o si ser\u00e1 manipulado por alg\u00fan cambio en la medici\u00f3n\u00bb, complementa\u00a0Malbr\u00e1n. \u00abMuchos inquilinos tambi\u00e9n quieren saber cu\u00e1nto van a pagar en el contrato\u00bb, agrega Miguens.<\/p>\n Las partes difieren en las posibles soluciones. Desde el lado de los propietarios e inmobiliarios entienden que la situaci\u00f3n deber\u00eda volver al modo anterior, es decir a \u00abregularse y ser librada al consenso entre las partes\u00bb, aclara Alejandro Ginevra, presidente de la inmobiliaria GNV Group. En tanto la diputada Marcela Passo, a quien Massa encomend\u00f3 la tarea a partir del 10 de diciembre cuando vuelva a ocupar su banca tras dos a\u00f1os de pausa, analiza la opci\u00f3n de rever la f\u00f3rmula y quiz\u00e1s \u00abestablecer el aumento s\u00f3lo por el \u00edndice de salarios\u00bb, soluci\u00f3n con la que coinciden desde el CELS, \u00abanalizar una f\u00f3rmula m\u00e1s adecuada que garantice que el aumento no est\u00e9 tan atado a la inflaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n Costa complejiza el debate y plantea una posible actualizaci\u00f3n v\u00eda el \u00edndice Hog.Ar que actualmente rige para programas del Ministerio de H\u00e1bitat y plantea ajustes por coeficiente de variaci\u00f3n salarial y cuando el salario aumenta por encima de la inflaci\u00f3n se considera inflaci\u00f3n m\u00e1s un peque\u00f1o porcentaje. \u00abAdem\u00e1s, propondr\u00eda que la actualizaci\u00f3n sea un tope, no que sea obligatoria para atender situaciones espec\u00edficas que pueden darse territorialmente o particularidades due\u00f1o-inquilino\u00bb.<\/p>\n Plazo de los contratos<\/strong><\/p>\n Otra de las demandas que aparece en las conversaciones son los plazos m\u00ednimos de los contratos de alquiler, que la ley vigente aument\u00f3 de dos a tres a\u00f1os. Esta demanda es unilateral de los y las propietarias, que la responsabilizan de incentivar los contratos no registrados o el retiro de propiedades del mercado.<\/p>\n \u00abUn contrato de locaci\u00f3n deber\u00eda ser de un a\u00f1o porque le permite al que alquila tener menos gastos de comisi\u00f3n y de dep\u00f3sito, adem\u00e1s de mayor flexibilidad para moverse si no le gusta el departamento, o si se quiere mudar a otro lugar\u00bb, explica Ginevra. Garc\u00eda Malbr\u00e1n propone volver a los dos a\u00f1os anteriores reconociendo que \u00abpara los inquilinos es mejor por un tema de previsibilidad, pero para los propietarios se les hace un plazo extenso en el que se dificulta la posibilidad de tomar acciones con el inmueble como venderlo o mismo visitarlo, porque muy pocas veces se pueden visitar los inmuebles. Genera incertidumbre\u00bb, asegura.<\/p>\n Sin embargo, este es uno de los mayores logros de la ley desde el punto de vista inquilino. \u00abLa duraci\u00f3n de los contratos de tres a\u00f1os es clave. Es lo m\u00e1s importante porque contribuye a generar un arco de estabilidad para la vida de inquilinos y al mismo mercado, ya que disminuye la rotaci\u00f3n de las propiedades\u00bb, resume Juan Pablo Costa.<\/p>\n La salida<\/strong> Vidal hablaba de derogar la ley, lo que significar\u00eda que los alquileres vuelvan a regirse de acuerdo a la legislaci\u00f3n anterior, que corresponden al C\u00f3digo Civil y Comercial. La ley 27.551 particulariza algunos de los art\u00edculos del c\u00f3digo, porque no exist\u00eda previamente una ley espec\u00edfica de alquileres. El mismo caso aplicar\u00eda si suspenden la ley por 180 d\u00edas, como sugirieron desde el massismo. Esta opci\u00f3n \u00abcrear\u00e1 confusi\u00f3n a inmobiliarios, propietarios e inquilinos, Producir tres cambios en un plazo de ac\u00e1 a seis meses ser\u00eda complejo porque hay muchos aspectos modificados. Lo ideal ser\u00eda no suspenderla, sino abrir un tratamiento urgente de esta situaci\u00f3n y luego su aplicaci\u00f3n de manera inmediata. La ley funciona mal desde hace un a\u00f1o y medio, esperar un mes m\u00e1s es menos grave que hacer un traspaso desordenado\u00bb, asegura Malbran.<\/p>\n El\u00a0ministro de H\u00e1bitat\u00a0declar\u00f3 que la ley fue un avance en t\u00e9rminos de derechos. \u00abNo es peor que lo que hab\u00eda, porque protege al inquilino\u00bb, pero que no funciona. Por este motivo, entiende que\u00a0no es necesario derogarla,\u00a0sino m\u00e1s bien\u00a0reformarla. De acuerdo al ministro, \u00abcada jurisdicci\u00f3n deber\u00eda tener su propia Ley de Alquileres, una ley as\u00ed no se puede aplicar igual en la zona m\u00e1s rica del pa\u00eds que en la m\u00e1s pobre\u00bb. Asimismo, destaca los planes de vivienda que promueven desde su cartera como una verdadera respuesta al d\u00e9ficit habitacional.<\/p>\n \u00abLo que es un verdadero problema es plantear en t\u00e9rminos gen\u00e9ricos y como consigna que la ley perjudic\u00f3 por igual a propietarios e inquilinos y por eso hay que derogar. Como marco general la ley fue un paso adelante porque establece regulaciones de un mercado que hasta este momento carec\u00eda de ellas. Se est\u00e1 culpando a una ley de alquileres que no se termin\u00f3 de implementar en su totalidad. La ley por s\u00ed sola no necesariamente se cumple, y hace falta un Estado responsable para hacerla cumplir\u00bb, aseguran desde el CELS.<\/p>\n Aunque con diagn\u00f3sticos dis\u00edmiles, inquilinos, propietarios, inmobiliarias e investigadores coinciden en que la ley promulgada en junio de 2020 no alcanz\u00f3 sus objetivos. \u00bfQu\u00e9 deber\u00eda corregirse para que funcione?\u00a0<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":120974,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[8],"tags":[21],"class_list":["post-120973","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-informe-nacional","tag-argentina"],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/argentinamunicipal.com.ar\/argentina\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/120973","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"http:\/\/argentinamunicipal.com.ar\/argentina\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/argentinamunicipal.com.ar\/argentina\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/argentinamunicipal.com.ar\/argentina\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/argentinamunicipal.com.ar\/argentina\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=120973"}],"version-history":[{"count":0,"href":"http:\/\/argentinamunicipal.com.ar\/argentina\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/120973\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/argentinamunicipal.com.ar\/argentina\/wp-json\/wp\/v2\/media\/120974"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/argentinamunicipal.com.ar\/argentina\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=120973"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/argentinamunicipal.com.ar\/argentina\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=120973"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/argentinamunicipal.com.ar\/argentina\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=120973"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
\nEl aumento de los precios de los alquileres que, de acuerdo a estimaciones de portales privados, fue de 57,45 por ciento promedio interanual en octubre 2021 son una muestra objetiva de que el mercado de alquileres no funciona bien en Argentina. \u00abLa Ley de Alquileres, que pretend\u00eda asegurar a inquilinos y propietarios,\u00a0termin\u00f3 disminuyendo la oferta, retrayendo la posibilidad de desarrollar el negocio y adem\u00e1s generando incertidumbre y dificultades para el inquilino\u00bb, sentenci\u00f3 Massa, resumiendo el diagn\u00f3stico del oficialismo respecto de la ley sancionada en junio del a\u00f1o pasado, con un amplio apoyo de ambos bloques, oficialista y opositor.<\/p>\n
\nAs\u00ed como el diagn\u00f3stico difiere seg\u00fan de qu\u00e9 lado del mostrador se encuentre cada agente, tambi\u00e9n lo hace la posible salida.<\/p>\nFuente: P\u00e1gina 12<\/h6>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"