El relanzamiento de los cr\u00e9ditos hipotecarios renov\u00f3 el sue\u00f1o de la casa propia, aunque los altos requisitos y la econom\u00eda incierta excluyen a muchos. En consecuencia, el alquiler sigue siendo la opci\u00f3n predominante, aunque representa un gran problema para los inquilinos por los valores de los costos iniciales.<\/p>\n
En Misiones, esta situaci\u00f3n se refleja en las tendencias del mercado inmobiliario, donde los departamentos concentran m\u00e1s del 80% de las b\u00fasquedas de alquiler. Las casas y PH representan el porcentaje restante, siendo estas \u00faltimas las m\u00e1s dif\u00edciles de encontrar en relaci\u00f3n con la demanda existente.<\/p>\n
A pesar de que la oferta de propiedades en alquiler aument\u00f3 tras la derogaci\u00f3n de la Ley de Alquileres mediante un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) del Gobierno, acceder a nuevos contratos sigue siendo un reto financiero considerable para los trabajadores asalariados. Por ejemplo, en Posadas, para concretar un alquiler de $250.000 mensuales, se requiere un desembolso inicial que supera los $500.000, una inversi\u00f3n significativa que incluye varios costos adicionales.<\/p>\n
Las inmobiliarias en Misiones optan generalmente por ajustar los precios trimestralmente, bas\u00e1ndose en \u00edndices como el IPC o ICL.<\/p>\n
De esta forma, para un departamento de dos ambientes en la zona c\u00e9ntrica de Posadas, cuyo alquiler mensual ronda los $250.000, los gastos iniciales incluyen: un mes de alquiler adelantado, los honorarios de las inmobiliarias (alrededor de $250.000, variando seg\u00fan la firma y a veces compartidos entre inquilino y propietario), sellados de rentas (aproximadamente $30.000), y gastos de escriban\u00eda (alrededor de $20.000 por tres firmas). En total, estos costos suman aproximadamente $540.000.<\/p>\n
Aunque estos son gastos gen\u00e9ricos, los requisitos pueden variar entre inmobiliarias, incluyendo posibles dep\u00f3sitos de garant\u00eda, gastos de contrato, o IVA sobre honorarios.<\/p>\n
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Contratos regidos por ICL o IPC<\/strong> En este contexto, los contratos celebrados bajo la ley sancionada en julio de 2020 mantendr\u00e1n sus actualizaciones anuales hasta su finalizaci\u00f3n. La regulaci\u00f3n del precio indexado al \u00cdndice para Contratos de Locaci\u00f3n (ICL) se aplicar\u00e1 hasta octubre de 2026, a menos que se prorroguen dichos contratos. Estos acuerdos, que duran 36 meses, implican ajustes anuales del precio del alquiler, regulados por el ICL elaborado por el Banco Central.<\/p>\n Un aspecto relevante de esta situaci\u00f3n es que el ajuste anual seg\u00fan el ICL representa un desaf\u00edo tanto para los locatarios como para los locadores. Los propietarios deben prever la inflaci\u00f3n anual al fijar el valor inicial del contrato, lo cual puede llevar a desajustes con la realidad econ\u00f3mica. Por su parte, los inquilinos deben afrontar altos incrementos al comienzo de cada nuevo a\u00f1o, lo cual puede no reflejar la situaci\u00f3n econ\u00f3mica del momento.<\/p>\n Por otro lado, los contratos de alquiler firmados desde enero, con las nuevas reglas del DNU volviendo el C\u00f3digo Civil y Comercial, se pudieron pautar con ajustes bajo el \u00edndice IPC (\u00cdndice de Precios al Consumidor) con lapsos trimestrales o cuatrimestrales.<\/p>\n El costo de las expensas<\/strong> Tiempo atr\u00e1s, las expensas representaban solo el 20% del valor de los alquileres, pero actualmente pueden llegar hasta el 50% de lo que se paga por la locaci\u00f3n de inmuebles. Seg\u00fan estimaciones de fuentes privadas, en junio de 2024, el valor promedio de las expensas subi\u00f3 un 10,4% en todo el pa\u00eds.<\/p>\n Ante este panorama, las opciones para los inquilinos son escasas. En algunos casos, pueden mudarse a departamentos en consorcios con expensas m\u00e1s bajas, aunque esto implica renunciar a servicios centrales y comodidades. Otra alternativa es cambiar de barrio o localidad. Alquilar un PH, con pocas unidades y bajas expensas, resulta dif\u00edcil debido a la escasa oferta y los altos precios.<\/p>\n Seg\u00fan la Federaci\u00f3n de Inquilinos Nacional, en junio de 2024, el 34,4% de los ingresos de los hogares se destina a pagar alquiler y expensas. Para los alquileres posteriores al DNU, esta incidencia asciende al 38,6%. Aunque el valor de las expensas siempre fue un tema relevante para los inquilinos, en los \u00faltimos tiempos cobr\u00f3 mayor importancia debido a los valores excesivos. Ejemplos de esta problem\u00e1tica son los monoambientes que pueden pagar m\u00e1s de 100.000 pesos en expensas.<\/p>\n Desde hace casi dos a\u00f1os, la primera pregunta de un inquilino al responder a un aviso, ya sea por tel\u00e9fono o v\u00eda web, es sobre el monto de las expensas. Esta consulta inicial determina si se contin\u00faa o se descarta el inmueble.<\/p>\n Los aumentos en las expensas afectan significativamente a los inquilinos. Aunque el DNU aument\u00f3 la oferta de viviendas, muchos deben pagar expensas extraordinarias debido a la modificaci\u00f3n de la regulaci\u00f3n tras dejar de regir la Ley de Alquileres. Los gastos de consorcios son inel\u00e1sticos, requiriendo mayor control presupuestario. Las expensas son un 40% m\u00e1s caras que las de particulares.<\/p>\n Los alquileres aumentaron 250% interanual<\/strong> \u201cLa oferta es muy amplia y est\u00e1 alineada con la demanda constante de alquileres. Actualmente, hay una gran cantidad de propiedades disponibles\u201d, asegur\u00f3.<\/p>\n Respecto al impacto de esta amplia oferta en los precios, Amarilla destac\u00f3 que los aumentos en los alquileres fueron significativos, especialmente en contratos firmados bajo la ley anterior. \u201cLos aumentos anuales de contratos del 2020, 2021 y 2022 son muy elevados en comparaci\u00f3n con los precios actuales del mercado\u201d, explic\u00f3.<\/p>\n Un estudio reciente revel\u00f3 que el incremento interanual a nivel nacional llega hasta el 300%, lo que gener\u00f3 que los corredores inmobiliarios deban negociar bonificaciones para hacer los alquileres m\u00e1s accesibles.<\/p>\n En cuanto a los aumentos registrado indic\u00f3 que los primeros contratos semestrales tras la derogaci\u00f3n de la ley muestran incrementos considerables, con algunos alcanzando el 250% anual. \u201cEstos aumentos est\u00e1n muy por encima de los salarios de los inquilinos, lo que dificulta su capacidad de pago\u201d, subray\u00f3.<\/p>\n Adem\u00e1s, las expensas tambi\u00e9n sufrieron incrementos debido a los aumentos en los servicios b\u00e1sicos como agua y luz, especialmente tras la p\u00e9rdida de subsidios. \u00abEl aumento de las tarifas de servicios ha impactado significativamente en las expensas, lo que afecta directamente a los inquilinos\u00bb, a\u00f1adi\u00f3 Amarilla.<\/p>\n La presidenta del CCPIM tambi\u00e9n mencion\u00f3 que, aunque algunos edificios nuevos est\u00e1n dise\u00f1ados para ser totalmente el\u00e9ctricos, lo que eleva el consumo y, por ende, las expensas, no existe un \u00edndice espec\u00edfico que cuantifique el aumento exacto de las mismas, ya que var\u00eda seg\u00fan el consumo de cada edificio y sus servicios, por esta raz\u00f3n indic\u00f3 que es dif\u00edcil tener un porcentaje estimado del aumento de las expensas.<\/p>\n El relanzamiento de los cr\u00e9ditos hipotecarios renov\u00f3 el sue\u00f1o de la casa propia, aunque los altos requisitos y la econom\u00eda incierta excluyen a muchos. En consecuencia, el alquiler sigue siendo la opci\u00f3n predominante<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":148671,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[5],"tags":[27],"class_list":["post-148670","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-informe-economico","tag-misiones"],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/argentinamunicipal.com.ar\/argentina\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/148670","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"http:\/\/argentinamunicipal.com.ar\/argentina\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/argentinamunicipal.com.ar\/argentina\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/argentinamunicipal.com.ar\/argentina\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/argentinamunicipal.com.ar\/argentina\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=148670"}],"version-history":[{"count":0,"href":"http:\/\/argentinamunicipal.com.ar\/argentina\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/148670\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/argentinamunicipal.com.ar\/argentina\/wp-json\/wp\/v2\/media\/148671"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/argentinamunicipal.com.ar\/argentina\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=148670"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/argentinamunicipal.com.ar\/argentina\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=148670"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/argentinamunicipal.com.ar\/argentina\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=148670"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
\nComo cada mes, muchos inquilinos y propietarios deben calcular el aumento del alquiler debido al ajuste estipulado en sus contratos. A pesar de que el Gobierno derog\u00f3 la Ley de Alquileres mediante un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) en diciembre pasado, los contratos firmados antes de esta medida seguir\u00e1n bajo los t\u00e9rminos acordados hasta su vencimiento.<\/p>\n
\nLa preocupaci\u00f3n entre inquilinos respecto al aumento de las expensas se intensifica a medida que los costos contin\u00faan escalando. En 2024, las expensas experimentaron un aumento r\u00e9cord del 87,53%, alcanzando en algunos casos hasta el 50% del valor de un alquiler mensual.<\/p>\n
\nMariela Amarilla, presidenta del Colegio de Corredores P\u00fablicos Inmobiliarios de Misiones (CCPIM), se refiri\u00f3 a la situaci\u00f3n actual del sector en la provincia. En cuanto a la oferta y la demanda en Misiones, afirm\u00f3 que es muy amplia, con una demanda constante y significativa de alquileres.<\/p>\nFuente: Misiones Online<\/h6>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"