Los alquileres temporarios viene creciendo fuertemente. En 18 a\u00f1os se increment\u00f3 este tipo de oferta un 162%.<\/p>\n
Un estudio sobre el crecimiento del turismo y la expansi\u00f3n de los alquileres temporales en San Carlos de Bariloche fue informado por el arquitecto Facundo L\u00f3pez Binaghi (tejidourbano.org.ar). Se refleja el crecimiento de la modalidad temporal en desmedro de los permanentes.<\/p>\n
Se sostiene que a partir de datos oficiales y relevamientos de plataformas digitales, se observa c\u00f3mo la proliferaci\u00f3n de viviendas destinadas al alquiler tur\u00edstico altera el mercado inmobiliario local, encarecido los alquileres permanentes y tensionado el acceso a la vivienda para los residentes, especialmente en los sectores de menores ingresos. El caso de Bariloche no es una excepci\u00f3n y permite reflexionar sobre problem\u00e1ticas comunes en otros destinos tur\u00edsticos del pa\u00eds.<\/p>\n
Los sitios AirBnb y Booking reflejan la presentaci\u00f3n din\u00e1mica con respecto a los alquileres y en nuestro pa\u00eds, un caso paradigm\u00e1tico es la ciudad de Bariloche que se ubica entre los principales destinos tur\u00edsticos del pa\u00eds, tanto para el p\u00fablico local como el internacional. La ‘capital tur\u00edstica’ de la Patagonia es hist\u00f3ricamente reconocida como uno de los destinos invernales m\u00e1s importantes del pa\u00eds, aunque tambi\u00e9n, en los \u00faltimos a\u00f1os, se ha posicionado como una plaza atractiva para la temporada estival, logrando captar visitantes a lo largo de todo el a\u00f1o.<\/p>\n
Seg\u00fan el Censo 2010, San Carlos de Bariloche registraba 112.887 habitantes, cifra que ascendi\u00f3 a 135.755 en 2022, representando un crecimiento del 20%. Este aumento, aunque menor de lo esperado, se ubica 6% por sobre el promedio nacional. Dicho crecimiento no se limita a la ciudad de Bariloche, sino que ha afectado a su periferia. Por ejemplo, Dina Huapi, una peque\u00f1a localidad ubicada sobre las costas del Nahuel Huapi, a pocos kil\u00f3metros del centro de Bariloche, registr\u00f3 entre el censo de 2010 y el de 2022, un crecimiento del 59% de su poblaci\u00f3n.<\/p>\n
Sin embargo, no s\u00f3lo ha crecido el n\u00famero de residentes permanentes. Durante este mismo per\u00edodo y seg\u00fan datos oficiales del municipio, el n\u00famero de visitantes arribados a la ciudad de Bariloche pas\u00f3 de ubicarse entre los 600.000 y 750.000 personas en los a\u00f1os entre 2012 y 2019, a superar el mill\u00f3n anual en los a\u00f1os sucesivos a la pandemia, resultado de la demanda extranjera.<\/p>\n
Este importante aumento en la afluencia tur\u00edstica ha impulsado no solamente el desarrollo comercial y la atracci\u00f3n de un gran n\u00famero de migrantes internos, sino tambi\u00e9n la mutaci\u00f3n silenciosa del uso del suelo, a partir de la transformaci\u00f3n del parque habitacional de barrios habitualmente residenciales a viviendas orientadas al turismo, expulsando a los residentes permanentes ya los reci\u00e9n llegados a los barrios perif\u00e9ricos. De esta forma queda en evidencia el proceso de turistificaci\u00f3n: una reconversi\u00f3n espacial que pone en tensi\u00f3n la convivencia entre residentes permanentes, nuevos habitantes atra\u00eddos por la oferta laboral creciente de un mercado tur\u00edstico en expansi\u00f3n y la demanda de hospedaje temporal y nuevos servicios tur\u00edsticos, revela el informe.<\/p>\n
Las plataformas digitales, siendo Airbnb la principal, han transformado el mercado inmobiliario de Bariloche a un ritmo acelerado. La cantidad de viviendas que se ofertan en esta plataforma de alquiler temporal, seg\u00fan Airroi y Airbtics, superan las 4.000, pudiendo albergar a cerca de 18.000 personas. Estas plazas se constituyen en un 95% por viviendas completas. La zona c\u00e9ntrica concentra el 37% de las propiedades publicadas en Airbnb, mientras que gran parte del resto de la oferta se centra en los barrios Belgrano, Arelauquen, Pinar de Festa, Melipal y Llao Llao, generando una franja de alta renta a lo largo de la costa del Nahuel Huapi. Otros sectores de alto valor paisaj\u00edstico como Villa Catedral y barrios de la costa del Lago Guti\u00e9rrez, tambi\u00e9n presentan una importante oferta dentro de la plataforma.<\/p>\n
Seg\u00fan datos de Airroi y del Centro de Estudios Metropolintanos (CEM), la oferta de alquileres temporales viene creciendo fuertemente. Entre 2006 y 2022 se increment\u00f3 este tipo de oferta un 162%, pasando de 813 a 2.128 unidades, lo que equivale a un aumento de plazas de 3.717 a 9.101. Del 2022 a la actualidad, la cantidad de unidades pr\u00e1cticamente se duplic\u00f3, ocurriendo lo mismo con la cantidad de plazas. Seg\u00fan el CEM, Bariloche ocupa el segundo puesto entre las ciudades del interior con mayor cantidad de propiedades disponibles en la plataforma para alquileres temporales. Adem\u00e1s, para 2025 las solicitudes de habilitaci\u00f3n de viviendas familiares como alojamientos tur\u00edsticos se duplicaron en la pandemia: de 1.900 alojamientos habilitados en diciembre 2020 se pas\u00f3 a 2.200 en enero 2025, aunque desde la Subsecretar\u00eda de Inspecci\u00f3n General del municipio se estima que el mercado informal podr\u00eda hasta triplicar esta cifra.<\/p>\n
\u00abEs por esto que entendemos que Bariloche presenta un mercado de alquiler temporal en expansi\u00f3n y dif\u00edcilmente controlable. Con m\u00e1s de 4.000 propiedades, altos niveles de ocupaci\u00f3n y rentabilidad y extensa informalidad, este mercado crece en detrimento de las plazas hoteleras tradicionales a la vez que avanza sobre el parque habitacional residencial\u00bb, indica el profesional.<\/p>\n
El auge de los alquileres temporales ha generado fuertes tensiones en toda la comunidad. Por ejemplo, a pesar del crecimiento en el n\u00famero de visitantes, el cual se increment\u00f3 m\u00e1s del 45% entre 2014 y 2024, las camas habilitadas en hoteles y caba\u00f1as, solo crecieron un 15,6%. A esto se suma el dato que surge del informe de CAME respecto a la temporada de verano 2024\/2025, en el cual se deja entender que la ocupaci\u00f3n en alojamientos \u201cextra hoteleros\u201d era un 10% m\u00e1s alta que la de los hoteles.<\/p>\n
Esto implica no solo un perjuicio para los empresarios hoteleros por competencia desleal, sino tambi\u00e9n para el Estado por los tributos que deja de recaudar, a la vez que proliferan los empleos no registrados vinculados a la limpieza, mantenimiento y gesti\u00f3n de las viviendas de alquiler temporal. Sin duda donde mayor tensi\u00f3n ha generado el crecimiento desmedido de los alquileres temporales es en el mercado de alquileres permanentes.<\/p>\n
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