{"id":26333,"date":"2015-03-13T08:16:24","date_gmt":"2015-03-13T11:16:24","guid":{"rendered":"http:\/\/argentinamunicipal.com.ar\/argentina\/?p=26333"},"modified":"2015-03-13T09:21:20","modified_gmt":"2015-03-13T12:21:20","slug":"rige-en-buenos-aires-una-nueva-ley-para-administradores-de-consorcios-de-propiedad-horizontal","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/argentinamunicipal.com.ar\/argentina\/rige-en-buenos-aires-una-nueva-ley-para-administradores-de-consorcios-de-propiedad-horizontal\/","title":{"rendered":"Rige en Buenos Aires una nueva ley para Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal"},"content":{"rendered":"

\"leyes\"<\/a>
\nEstablece que la relaci\u00f3n entre propietarios y administradores es de consumo. Aseguran que complementa los cambios al respecto en el C\u00f3digo Civil. Establece que el mandato es de un a\u00f1o, regula el acceso a la informaci\u00f3n e indica que los honorarios deben ser acordados en asamblea.<\/p>\n

Fue aprobada el 23 de febrero y promulgada recientemente, la ley provincial 14.701, que regula la actividad de los Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal.<\/p>\n

La herramienta, que establece la creaci\u00f3n de un registro p\u00fablico -estatal- de Administradores, mejora el acceso a la informaci\u00f3n por parte de los consorcistas, aclara que los honorarios por el servicio deben ser acordados en asamblea, establece que la duraci\u00f3n de los mandatos es de un a\u00f1o -pueden renovarse en asamblea- y define que la relaci\u00f3n entre administraci\u00f3n y consorcio es de consumo, por lo que est\u00e1 alcanzada -en caso de conflicto- por la Ley Nacional del Consumidor.<\/p>\n

Se estima que dos tercios de la poblaci\u00f3n bonaerense habita en edificios de propiedad horizontal, siendo en ciudades grandes, como La Plata, Mar del Plata, Bah\u00eda Blanca, entre otras muy importante el surgimiento de esta ley.<\/p>\n

Mientras se reglamentan algunos puntos, como la creaci\u00f3n del registro p\u00fablico, gran parte de la ley ya est\u00e1 en plena vigencia y el abogado Juan Antonio Costantino y la presidenta de la Asociaci\u00f3n de Consorcistas de la Propiedad Horizontal de Buenos Aires Ana Mar\u00eda Huertas, que gestionaron intensamente desde el a\u00f1o 2009 para lograr esta ley, dieron a conocer su impresi\u00f3n sobre los principales puntos de la norma.<\/p>\n

\u00abEsta ley cambia sustancialmente la relaci\u00f3n entre consorcistas y administradores y, adem\u00e1s en muchos aspectos crea situaciones jur\u00eddicas nuevas en el v\u00ednculo\u00bb indic\u00f3 el doctor Costantino, quien aclar\u00f3 que \u00abhay puntos de la ley que algunas administraciones ya los est\u00e1n implementando, pero otras se van a tener que adecuar\u00bb.<\/p>\n

Tras se\u00f1alar que la normativa \u00abcomplementa la reforma del C\u00f3digo Civil en materia de propiedad horizontal\u00bb, se\u00f1al\u00f3 que \u00ablo principal es la creaci\u00f3n de un registro obligatorio de administradores -por v\u00eda de la reglamentaci\u00f3n se tiene que estipular donde va a estar la sede f\u00edsica- que es el organismo provincial de control. All\u00ed van a tener que inscribirse, de manera obligatoria y cumpliendo ciertas pautas, los administradores a t\u00edtulo oneroso y a t\u00edtulo gratuito\u00bb. Adem\u00e1s -apunt\u00f3- \u00ablos administradores van a tener que hacer cursos de capacitaci\u00f3n y presentar certificados al registro y en cada asamblea en la que se presenten para que el mandato les sea renovado o para que los nombren por primera vez, van a tener que mostrar el certificado de registro vigente, de otro modo, no pueden presentarse. De hacerlo, la ley contempla sanciones\u00bb.<\/p>\n

Asimismo indic\u00f3 que \u00abcualquier ciudadano puede acceder al registro para interiorizarse sobre si un administrador est\u00e1 registrado y si tiene sanciones, realizar consultas y acudir a formular denuncias\u00bb.<\/p>\n

Por otra parte, la norma incluye cuestiones de derecho a la informaci\u00f3n de manera espec\u00edfica: \u00abla informaci\u00f3n que debe brindar el administrador a sus administrados debe ser veraz, fundada. Hay un punto expreso que dice que el administrador debe poner a disposici\u00f3n del propietario que lo requiera, con aviso previo de 5 d\u00edas, toda documentaci\u00f3n del consorcio. Antes esto no era tan sencillo. Incluso algunos administradores, hasta que no iba un oficial de justicia a secuestrar la informaci\u00f3n, no la mostraban. Ahora, si no cumple puede tener sanciones\u00bb.<\/p>\n

Por otra parte, la ley regula el formato de las liquidaciones de expensas y establece la documentaci\u00f3n que debe adjuntarse, como facturas, presupuestos, donde tramitan los juicios, montos, etc. \u00abTodo eso se sintetiza en el concepto de la transparencia de la informaci\u00f3n del administrador en relaci\u00f3n con sus administrados\u00bb indicaron Costantino y Huertas.<\/p>\n

\u00abAlgunos administradores no dan informaci\u00f3n, no tienen las cosas claras, no hay facturas, a veces hay gastos que se hacen en negro. Eso es lo que va a cambiar\u00bb agreg\u00f3 la referente de los consorcistas.<\/p>\n

\u00abEn cuanto a los honorarios, esta ley establece que no hay honorarios fijados por C\u00e1mara que valgan. Los honorarios se establecen en asamblea ordinaria o extraordinaria, entre los propietarios y el administrador. Los honorarios de las c\u00e1maras son sugeridos, no se pueden imponer porque la c\u00e1mara no es un colegio, no tiene capacidad de determinar eso. La ley establece expresamente que ese tema tiene que estar como punto del orden del d\u00eda la fijaci\u00f3n de honorarios se tiene que consensuar\u00bb apunto Costantino.<\/p>\n

En ese contexto, \u00abno van m\u00e1s los mandatos por 10 o por cinco y renovaci\u00f3n por otros 5 si el consorcio nos los echaba. Ahora los mandatos son anuales, todos los a\u00f1os la asamblea debe decidir si ratifica el mandato o cambia de administraci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

Relaci\u00f3n de consumo<\/h3>\n

\u00abOtra cuesti\u00f3n fundamental es que establece la ley es que la relaci\u00f3n entre el administrador y los propietarios es de consumo, con lo que se aplica, a favor de los propietarios, la ley del consumidor. Y uno de los art\u00edculos dice que todo el procedimiento por cualquier irregularidad del administrador se regula por el c\u00f3digo provincial de implementaci\u00f3n de los derechos del consumidor. Esto significa que hay multas, inversi\u00f3n de la carga de la prueba, presunciones en favor del consumidor. Esto va a hacer que las administraciones tengan que regularizar algunos aspectos en su trato con los propietarios incluye trato digno, no discriminatorio, etc.\u00bb expres\u00f3 el abogado.<\/p>\n

Esta norma, muy esperada por los consorcistas viene a regular una actividad en la que hist\u00f3ricamente se han desencadenado numerosos conflictos. \u00abHa pasado muchas veces de administraciones que han cerrado y se descubre luego que han pasado a\u00f1os sin hacer cargas sociales, encargados que no estaban blanqueados, que no ten\u00edan cuentas a nombre de cada consorcio, etc\u00bb reconocieron.<\/p>\n

Compromiso<\/h3>\n

Por otra parte, Huertas apunt\u00f3 que \u00abapostamos a la difusi\u00f3n, a la educaci\u00f3n y al compromiso. Es necesario tambi\u00e9n que los propietarios aprendan, se involucren, porque nadie sabe de propiedad horizontal cuando compra un departamento y a veces se habla sin saber, o porque hace 20 a\u00f1os uno est\u00e1 viviendo cree que las cosas son de tal manera. Hay que comprometerse, conocer los reglamentos internos, participar, ayudar al otro y ayudarse\u00bb indic\u00f3.<\/p>\n

Obligaciones y detalles del\u00a0rol de las administraciones<\/strong><\/p>\n

La norma especifica el rol de los administradores y sus obligaciones, que incluyen:<\/p>\n

* Ejecutar fielmente las decisiones adoptadas por la asamblea de copropietarios; asegurar al inmueble; llevar en debida forma los libros de administraci\u00f3n, de actas, etc.<\/p>\n

* El administrador debe otorgar la vista de la documentaci\u00f3n en un plazo no mayor de cinco (5) d\u00edas de la fecha en que se formul\u00f3 la solicitud.<\/p>\n

* Cuando los copropietarios, en asamblea ordinaria o extraordinaria, lo dispongan por mayor\u00eda, se debe realizar una auditor\u00eda a trav\u00e9s de un profesional contable.<\/p>\n

* Convocar a las asambleas ordinarias o extraordinarias conforme a los reglamentos de copropiedad.<\/p>\n

* Denunciar ante el organismo competente de la provincia de Buenos Aires, toda situaci\u00f3n antirreglamentaria y las obras ejecutadas en el consorcio que administra, sin el respectivo permiso de obra o sin aviso de obra, seg\u00fan corresponda conforme las normas vigentes.<\/p>\n

* Atender a la conservaci\u00f3n de las partes comunes y resguardar la seguridad del edificio e integridad f\u00edsica de las personas, garantizando que el personal que realiza tareas en forma habitual en los edificios que \u00e9l administra, se capacitan anualmente en materia de higiene, seguridad y medidas de prevenci\u00f3n contra incendios.<\/p>\n

* En caso de renuncia, cese o remoci\u00f3n, debe poner a disposici\u00f3n del consorcio, dentro de los cinco (5) d\u00edas, los libros y documentaci\u00f3n relativos a su administraci\u00f3n, no pudiendo ejercer en ning\u00fan caso, la retenci\u00f3n de los mismos.<\/p>\n

* Arbitrar los medios para asegurar que los trabajadores habituales del consorcio asistan a cursos de capacitaci\u00f3n sobre seguridad e higiene.<\/p>\n

* Presentar anualmente ante la autoridad de aplicaci\u00f3n, un informe que tendr\u00e1 car\u00e1cter de declaraci\u00f3n jurada.<\/p>\n

* Las liquidaciones de expensas contendr\u00e1n: Datos actualizados del titular o herederos de cada unidad, dep\u00f3sitos judiciales efectuados en el mes anterior y los convenios de pago efectuados con propietarios deudores de expensas y aprobados por la asamblea de copropietarios; Datos del administrador; Datos del consorcio; Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior; recibo del administrador por el cobro de sus honorarios; En caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el consorcio sea parte, se indicar\u00e1 en la liquidaci\u00f3n mensual todos los datos del mismo (n\u00famero de juzgado interviniente y expediente, car\u00e1tula, objeto y estado) y capital reclamado; listado de unidades funcionales en mora, indicando per\u00edodos y montos, pagos por suministros, servicios y abonos a contratista, pagos por seguros, resumen de movimientos de la cuenta bancaria del consorcio correspondiente al mes anterior.<\/p>\n

Sanciones<\/strong><\/p>\n

Adem\u00e1s de referirse al mandato de las administraciones y la forma de acordar los honorarios, la ley establece las infracciones:<\/p>\n

* El ejercicio de la actividad de administrador de consorcios de propiedad horizontal sin estar inscripto en el registro.<\/p>\n

* La contrataci\u00f3n de provisi\u00f3n de bienes o servicios o la realizaci\u00f3n de obras con prestadores que no cumplan con los recaudos previstos en el art\u00edculo 13.<\/p>\n

* El falseamiento de los datos.<\/p>\n

* El incumplimiento de las obligaciones.<\/p>\n

En cuanto a sanciones por estas infracciones, incluyen multas, cuyos montos puede fijarse entre uno (1) y cien (100) salarios correspondientes al sueldo b\u00e1sico de la menor categor\u00eda de los encargados de casas de renta y propiedad horizontal sin vivienda; suspensi\u00f3n de hasta nueve (9) meses del Registro y hasta exclusi\u00f3n del Registro.<\/p>\n

Fuente: La Capital, Mar del Plata<\/h6>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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