{"id":34029,"date":"2015-07-29T10:01:09","date_gmt":"2015-07-29T13:01:09","guid":{"rendered":"http:\/\/argentinamunicipal.com.ar\/argentina\/?p=34029"},"modified":"2015-07-29T10:01:09","modified_gmt":"2015-07-29T13:01:09","slug":"nuevo-codigo-civil-y-comercial-habra-cambios-en-los-espacios-comunes-de-los-edificios","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/argentinamunicipal.com.ar\/argentina\/nuevo-codigo-civil-y-comercial-habra-cambios-en-los-espacios-comunes-de-los-edificios\/","title":{"rendered":"Nuevo C\u00f3digo Civil y Comercial: habr\u00e1 cambios en los espacios comunes de los edificios"},"content":{"rendered":"

\"Cristina<\/a>
\nLos ca\u00f1os de luz y de agua se considerar\u00e1n siempre propiedad com\u00fan, por lo que todos los propietarios deber\u00e1n afrontar los gastos de roturas en un departamento.<\/p>\n

Toda la vida que gira en torno de los edificios tambi\u00e9n se ver\u00e1 afectada por los cambios que impone el Nuevo C\u00f3digo Civil y Comercial que entra en vigencia el 1\u00b0 de agosto pr\u00f3ximo. Propietarios de departamentos, inversores que los alquilan, inquilinos y adminis\u00adtradores pondr\u00e1n a prueba algunas modi\u00adfi\u00adcaciones de fondo que tendr\u00e1n impacto directo en la vida cotidiana.<\/p>\n

En la ciudad de C\u00f3rdoba se calcula que hay unos cuatro mil edificios, que albergar\u00edan a unas 400 mil personas.<\/p>\n

Una reforma sustancial es qu\u00e9 considera propiedad com\u00fan y qu\u00e9 no, dentro de un edificio. Hasta ahora, se tomaba el criterio de \u201cllave de paso\u201d: toda la ca\u00f1er\u00eda es com\u00fan hasta que llega a la puerta del departamento. Ahora se impuso el criterio del \u201ccubo de aire\u201d, que indica que todo lo que est\u00e1 adentro del departamento es propio y lo que es intramuro, es com\u00fan.<\/p>\n

\u201cCon esto, todas las ca\u00f1er\u00edas de agua y cloacas se vuelven comunes y si se rompen en un departamento, el conjunto de propietarios tendr\u00e1 que arreglarlo\u201d, explica Sebasti\u00e1n Viqueira, vicepresidente de la C\u00e1mara de Propiedad Horizontal de C\u00f3rdoba.<\/p>\n

En la pr\u00e1ctica, \u201cfomentar\u00e1 que los inversionistas, por ejemplo, no le pongan un peso a la unidad, total el conjunto de propietarios los va a subsidiar\u201d, remarca. Adem\u00e1s, hay reglamentos que dicen expl\u00edcitamente otra cosa que deber\u00edan revisarse porque entran en contradicci\u00f3n con esto.<\/p>\n

Deudas<\/strong><\/p>\n

Otro de los cambios importantes es que el administrador no podr\u00e1 ejecutar una deuda ni decidir c\u00f3mo aplicar alg\u00fan gasto extraordinario si no cuenta con la firma de los miembros del Consejo de Propietarios, una figura que algunos edificios adoptan de manera voluntaria.<\/p>\n

\u201cAumenta la importancia \u2028del Consejo de Propietarios, \u2028que pasar\u00e1n ahora a ser una figura muy importante\u201d, juzg\u00f3 Mario Robledo, presidente honorario de la C\u00e1mara. A su entender, se recogieron las presiones de las diferentes ligas de consorcistas que son fuertes en Buenos Aires, aunque en C\u00f3rdoba no existe ninguna.<\/p>\n

Hoy, ante una deuda por expensas, el administrador la determina, env\u00eda la notificaci\u00f3n al deudor y ese comprobante es v\u00e1lido ante la Justicia, llegado el caso. Ahora, los miembros del Consejo de Administraci\u00f3n (que pueden ser tres o cinco, seg\u00fan el tama\u00f1o del edificio) deber\u00e1n acompa\u00f1ar con su firma esa ejecuci\u00f3n. Lo mismo para decidir un gasto extraordinario o despedir personal. La gran duda es ver qu\u00e9 propietarios se animar\u00e1n a tomar esa responsabilidad, porque una cosa es que sea el administrador el que demande una expensa impaga y otra es que lo hagan tres vecinos. Ser\u00e1 una tarea ad honorem que demandar\u00e1 que demandar\u00e1 tiempo y tendr\u00e1 su riesgo.<\/p>\n

\u201cNadie quiere formar parte de estos consejos, o s\u00ed forman parte al principio pero despu\u00e9s se borran\u201d, advierte Viqueira. El temor es que muchas decisiones se paralicen por la falta de participaci\u00f3n.<\/p>\n

Decisiones en asamblea<\/strong><\/p>\n

Justamente, la falta de participaci\u00f3n de los propietarios hace fracasar muchas de las decisiones que deben resolverse en asamblea.<\/p>\n

Est\u00e1n lo que no van porque no les interesa, est\u00e1n los inversores que alquilan y jam\u00e1s pisan el edificio y est\u00e1n los que no van pero objetan judicialmente las decisiones, alegando la nulidad porque no se cumple la mayor\u00eda.<\/p>\n

Eso es cierto, pero las decisiones hay que tomarlas en alg\u00fan momento. Con el nuevo C\u00f3digo, se sigue pidiendo m\u00e1s de la mitad de los propietarios y mayor\u00eda absoluta de porcentual dominial, pero si la mayor\u00eda no se logra por inasistencias, se les notifica a los ausentes lo decidido y se les da un plazo de 15 d\u00edas para que se expidan. Si no hay oposici\u00f3n, lo resuelto queda firme. Para Robledo, el nuevo mecanismo facilitar\u00e1 tomar decisiones en edificios donde hay muchos departamentos, aunque el temor de los administradores es que fomente el ausentismo, porque muchos podr\u00e1n objetar decisiones sin siquiera asistir a las reuniones.<\/p>\n

Un cambio trascendental \u2028es que los consorcios de propie\u00adtarios son definidos como personas jur\u00eddicas privadas, al igual que las sociedades, asociaciones civiles, mutuales y dem\u00e1s. \u201cEsto significa que podr\u00e1 comprar, vender y tomar cr\u00e9ditos, aunque el riesgo est\u00e1 en el caso de quiebra del consorcio\u201d, advierte Robledo.<\/p>\n

Los administradores, con el nuevo C\u00f3digo, son los responsables expl\u00edcitos de cumplir todas las normas de seguridad de los edificios, algo que en C\u00f3rdoba es complejo porque municipios, Ecogas y Bomberos imponen exigencias estructurales imposibles de aplicar en construcciones de m\u00e1s de 25 a\u00f1os.<\/p>\n

Todas las modificaciones<\/strong><\/p>\n

Personas jur\u00eddicas privadas.<\/strong> As\u00ed se definen los consejos de propietarios. Deber\u00e1n inscribirse. Podr\u00e1n comprar, vender, tomar cr\u00e9ditos y ser declarados en quiebra.<\/p>\n

Propiedad del consorcio<\/strong>. Las ca\u00f1er\u00edas son comunes y el consorcio deber\u00e1 reparar todo lo que est\u00e9 entre muros, aunque est\u00e9n en la unidad del consorcista.<\/p>\n

Administradores<\/strong>. Deben informar a los consorcistas de los reclamos administrativos o judiciales que se produzcan.<\/p>\n

Asambleas<\/strong>. Se crea la exigencia de la doble mayor\u00eda absoluta (propietarios y porcentual dominial) para lograr decisiones v\u00e1lidas. Si no se re\u00fane la mayor\u00eda reglamentaria, se notifica a los ausentes y si no hay oposici\u00f3n, quedan firmes. Se limita a 30 d\u00edas el plazo para demandar la nulidad de la asamblea.<\/p>\n

Consorcistas<\/strong>. Pueden autoconvocarse sin recurrir al administrador y pueden adoptar decisiones fuera de la asamblea, por acta, si concurren todos los propietarios.<\/p>\n

M\u00e1s facultades.<\/strong> Tienen m\u00e1s facultades de control al administrador. Deben avalar la deuda de expensas y el uso de los fondos de reserva.<\/p>\n

Subconsorcios y subasambleas<\/strong>. Existen por resoluci\u00f3n judicial en grandes edificios o complejos donde coexisten cines, torres y comercios. Ahora podr\u00e1n formarse.<\/p>\n

Countries y barrios cerrados<\/strong>. Se les confiere el derecho de propiedad horizontal especial, que no ten\u00edan legislaci\u00f3n espec\u00edfica.<\/p>\n

Inquilinos<\/strong>. No hay cambios respecto de quienes alquilan, siguen sin participar en asambleas.<\/p>\n

Qu\u00e9 cambia con la nueva norma<\/strong><\/p>\n

Divorcio a pedido de uno<\/strong>. Puede ser solicitado por uno o ambos c\u00f3nyuges \u2013sin tener que esperar un plazo m\u00ednimo, como ahora\u2013 y se elimina el \u00addivorcio por \u201cculpa\u201d (como el adulterio o injurias graves).<\/p>\n

Convenciones prematrimoniales<\/strong>. Antes de la celebraci\u00f3n del matrimonio, los futuros c\u00f3nyuges podr\u00e1n hacer convenciones para determinar el valor de los bienes que tienen, de sus deudas, de las donaciones que se hagan entre ellos y optar por alguno de los reg\u00edmenes patrimoniales previstos.<\/p>\n

Patrimonio en el matrimonio<\/strong>. Se prev\u00e9, adem\u00e1s del r\u00e9gimen ganancial, el de separaci\u00f3n de bienes, por el que cada uno de los c\u00f3nyuges conserva la \u00adlibre administraci\u00f3n y disposici\u00f3n de sus bienes \u00adpersonales.<\/p>\n

Adopciones.<\/strong> Se proh\u00edbe expresamente la entrega directa (caso en que la madre se lo da a otra familia y luego el juez convalida la situaci\u00f3n de hecho). Adem\u00e1s, se establece un sistema que, supuestamente, acortar\u00e1 el proceso de adopci\u00f3n.<\/p>\n

Uniones convivenciales<\/strong>. Se establece un r\u00e9gimen jur\u00eddico para las convivencias.<\/p>\n

Reproducci\u00f3n asistida<\/strong>. Los hijos nacidos de una mujer por las t\u00e9cnicas de reproducci\u00f3n humana asistida son tambi\u00e9n hijos del hombre o de la mujer que prest\u00f3 consentimiento previo, inscripto en el Registro Civil, con independencia de qui\u00e9n haya aportado los gametos. Tambi\u00e9n se establece que la existencia de la persona comienza desde la concepci\u00f3n.<\/p>\n

Sociedades de un solo socio<\/strong>. Se permitir\u00e1 la separaci\u00f3n del patrimonio de una sola persona f\u00edsica de la persona jur\u00eddica unipersonal.<\/p>\n

Nuevos contratos<\/strong>. Se incorporan modernas formas de contrataci\u00f3n, como los contratos de arbitraje, agencia comercial, concesi\u00f3n comercial, franquicias. Tambi\u00e9n, los contratos de adhesi\u00f3n (a cl\u00e1usulas generales predispuestas unilateralmente) y los realizados por medios electr\u00f3nicos.<\/p>\n

Prescripciones<\/strong>. El plazo gen\u00e9rico de prescripci\u00f3n es de cinco a\u00f1os, salvo que la normativa espec\u00edfica prevea uno diferente.<\/p>\n

El nombre y los apellidos<\/strong>. Da m\u00e1s libertad a las personas para definir el nombre. Los hijos podr\u00e1n llevar como primer apellido el de cualquiera de los dos c\u00f3nyuges. Si no hay acuerdo, se \u00addeterminar\u00e1 por sorteo en el Registro Civil.<\/p>\n

Pesificaci\u00f3n de contratos<\/strong>. Los contratos celebrados en moneda extranjera ya no deber\u00e1n pagarse obligatoriamente en la moneda pactada, como ahora. Es opcional saldar la deuda en pesos.<\/p>\n

Fuente: La Voz del Interior<\/h6>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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