La ley que trae la trampa
El flamante marco legal para la construcción y los usos urbanos ya está alarmando a los vecinos, que encontraron un cambio sutil, pero terrible en el área protegida de Floresta.
El flamante marco legal para la construcción y los usos urbanos ya está alarmando a los vecinos, que encontraron un cambio sutil, pero terrible en el área protegida de Floresta.
En diez años de gestión porteña, el macrismo mostró una particular inquina hacia una figura legal que protege el patrimonio y en varios casos, el estilo de vida de los barrios porteños. La figura es la del Area de Protección Histórica, que protege conjuntos de edificios y crea zonas de amortiguación bajando las alturas a construir, prohibiendo torres en el entorno inmediato de las piezas históricas y limitando los usos comerciales permitidos, entre otras medidas. Como el PRO entiende la ciudad como un campo de negocios para la especulación inmobiliaria, los límites siempre cayeron mal, sobre todo en barrios que por una razón u otra entran en el radar de la industria.
Las Areas de Protección Histórica sobrevivieron y hasta prosperaron gracias a la fuerte movilización de los vecinos, y desde los más altos niveles del gobierno porteño prometieron respetarlas. Las promesas, realizadas hasta por Horacio Rodríguez Larreta, eran necesarias por el nuevo Código Urbanístico propuesto este año por el macrismo, que cambia las reglas del juego de un modo que está alarmando a muchos vecinos de la ciudad. Un detalle nada menor que los vecinos de Floresta acaban de detectar en el nuevo Código muestra la sutil manera en que el oficialismo puede llegar a vaciar la protección de las zonas históricas.
Floresta es un barrio que peleó mucho para crear su APH y que la usa como arma legal para frenar un ataque especulativo especialmente salvaje. El barrio se transformó en un polo textil, lleno de locales de segunda selección, brand points y outlets, un estilo de venta minorista especialmente agresivo hacia los edificios y muy golondrina. La ecuación económica de un barrio de outlets hace que se gaste lo menos posible en locales que se piensan desde el vamos como provisionales. Esto resulta en un alto grado de destrucción de casas y locales tradicionales, en general vaciados, mal pintados y cortados para hacer vidrieras.
El APH Floresta, creado por la ley 3507, es particularmente detallado en materia de usos comerciales, que quedan limitados a los pocos que realmente necesita un barrio. El énfasis en estos usos fue una prioridad de los vecinos ante los legisladores, porque sabían que Floresta estaba bajo sitio. Los once borradores previos al proyecto del nuevo Código que los funcionarios le mostraron a los vecinos integraban textualmente la ley 3507. Pero el proyecto finalmente presentado y ahora en debate contiene una diferencia aparentemente pequeña, pero crucial.
En este nuevo código se sigue manteniendo el polígono protegido, se siguen limitando las alturas a construir a los nueve metros, se siguen protegiendo las casas catalogadas originalmente y se sigue prohibiendo cosas como la instalación de fábricas y talleres textiles. El cambio está oculto en un parágrafo sobre los Usos de Suelos que introduce un permiso bizarro a algo llamado “locales a escala barrial”, sin listar los usos permitidos ni los que quedan explícitamente prohibidos. En cuestiones de zonificación, los usos son determinantes y las áreas residenciales permiten cosas como locales de comidas, bares, kioscos y los pequeños servicios de la vida cotidiana. A lo sumo, en alguna avenida, se dejan abrir bancos pero se prohíben cosas como hipermercados o concesionarias.
Pero esta “escala barrial” que se quiere permitir en Floresta puede tranquila y legalmente resultar en locales dedicados a la venta de ropa, uno al lado de otro. Esto resulta natural, ya que al pedir una habilitación ante la Ciudad nunca, pero nunca se mira el conjunto y el entorno, apenas la figura legal que cubre el lugar exacto del local. Por eso no es posible permitir uno o dos locales de ropa y no permitir los otros treinta o cuarenta, frenando la creación de una zona comercial en lo que era un barrio residencial.
Para completar la tarea y facilitar todavía más los negocios, el plano del Area de Protección Histórica de Floresta muestra como protegidas sólo las casas del proyecto original de la ley 3507. Esto no registra los avances de los últimos años, que triplicaron el número de edificios protegidos, y deja indefenso nada menos que el setenta por ciento del patrimonio ya catalogados en la zona.
El aliento del gobierno porteño hacia estos negocios no es ni retórico ni nuevo. Floresta exhibe ya decenas de edificios nuevos construidos para locales y depósito, que fueron habilitados como viviendas con consultorios, un uso que sí es legal en el APH. La diferencia entre una casa con consultorio y un local con enormes persianas metálicas es evidente, pero no parece conmover a los inspectores municipales. También hubo un discreto aviso a los especuladores sobre el inminente cambio que el nuevo Código quiere introducir, con lo que se ven construcciones que se terminan en el primer y segundo piso pero se dejan sin terminar en la planta baja, esperando que se legalicen los locales “a escala barrial”.
Este antecedente que alarma hace más urgente el estudio detallado del nuevo Código Urbanístico, calificado misteriosamente como “morfológico” y explicado como un intento de sostener la ciudad como es. Así, si Floresta ya “es” un barrio de outlets, el deber del gobierno porteño sería entregárselo a los especuladores y destruirlo como área residencial. Y este barrio puede ser apenas el comienzo.
