Rige en Buenos Aires una nueva ley para Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal
Establece que la relación entre propietarios y administradores es de consumo. Aseguran que complementa los cambios al respecto en el Código Civil. Establece que el mandato es de un año, regula el acceso a la información e indica que los honorarios deben ser acordados en asamblea.
Fue aprobada el 23 de febrero y promulgada recientemente, la ley provincial 14.701, que regula la actividad de los Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal.
La herramienta, que establece la creación de un registro público -estatal- de Administradores, mejora el acceso a la información por parte de los consorcistas, aclara que los honorarios por el servicio deben ser acordados en asamblea, establece que la duración de los mandatos es de un año -pueden renovarse en asamblea- y define que la relación entre administración y consorcio es de consumo, por lo que está alcanzada -en caso de conflicto- por la Ley Nacional del Consumidor.
Se estima que dos tercios de la población bonaerense habita en edificios de propiedad horizontal, siendo en ciudades grandes, como La Plata, Mar del Plata, Bahía Blanca, entre otras muy importante el surgimiento de esta ley.
Mientras se reglamentan algunos puntos, como la creación del registro público, gran parte de la ley ya está en plena vigencia y el abogado Juan Antonio Costantino y la presidenta de la Asociación de Consorcistas de la Propiedad Horizontal de Buenos Aires Ana María Huertas, que gestionaron intensamente desde el año 2009 para lograr esta ley, dieron a conocer su impresión sobre los principales puntos de la norma.
«Esta ley cambia sustancialmente la relación entre consorcistas y administradores y, además en muchos aspectos crea situaciones jurídicas nuevas en el vínculo» indicó el doctor Costantino, quien aclaró que «hay puntos de la ley que algunas administraciones ya los están implementando, pero otras se van a tener que adecuar».
Tras señalar que la normativa «complementa la reforma del Código Civil en materia de propiedad horizontal», señaló que «lo principal es la creación de un registro obligatorio de administradores -por vía de la reglamentación se tiene que estipular donde va a estar la sede física- que es el organismo provincial de control. Allí van a tener que inscribirse, de manera obligatoria y cumpliendo ciertas pautas, los administradores a título oneroso y a título gratuito». Además -apuntó- «los administradores van a tener que hacer cursos de capacitación y presentar certificados al registro y en cada asamblea en la que se presenten para que el mandato les sea renovado o para que los nombren por primera vez, van a tener que mostrar el certificado de registro vigente, de otro modo, no pueden presentarse. De hacerlo, la ley contempla sanciones».
Asimismo indicó que «cualquier ciudadano puede acceder al registro para interiorizarse sobre si un administrador está registrado y si tiene sanciones, realizar consultas y acudir a formular denuncias».
Por otra parte, la norma incluye cuestiones de derecho a la información de manera específica: «la información que debe brindar el administrador a sus administrados debe ser veraz, fundada. Hay un punto expreso que dice que el administrador debe poner a disposición del propietario que lo requiera, con aviso previo de 5 días, toda documentación del consorcio. Antes esto no era tan sencillo. Incluso algunos administradores, hasta que no iba un oficial de justicia a secuestrar la información, no la mostraban. Ahora, si no cumple puede tener sanciones».
Por otra parte, la ley regula el formato de las liquidaciones de expensas y establece la documentación que debe adjuntarse, como facturas, presupuestos, donde tramitan los juicios, montos, etc. «Todo eso se sintetiza en el concepto de la transparencia de la información del administrador en relación con sus administrados» indicaron Costantino y Huertas.
«Algunos administradores no dan información, no tienen las cosas claras, no hay facturas, a veces hay gastos que se hacen en negro. Eso es lo que va a cambiar» agregó la referente de los consorcistas.
«En cuanto a los honorarios, esta ley establece que no hay honorarios fijados por Cámara que valgan. Los honorarios se establecen en asamblea ordinaria o extraordinaria, entre los propietarios y el administrador. Los honorarios de las cámaras son sugeridos, no se pueden imponer porque la cámara no es un colegio, no tiene capacidad de determinar eso. La ley establece expresamente que ese tema tiene que estar como punto del orden del día la fijación de honorarios se tiene que consensuar» apunto Costantino.
En ese contexto, «no van más los mandatos por 10 o por cinco y renovación por otros 5 si el consorcio nos los echaba. Ahora los mandatos son anuales, todos los años la asamblea debe decidir si ratifica el mandato o cambia de administración».
Relación de consumo
«Otra cuestión fundamental es que establece la ley es que la relación entre el administrador y los propietarios es de consumo, con lo que se aplica, a favor de los propietarios, la ley del consumidor. Y uno de los artículos dice que todo el procedimiento por cualquier irregularidad del administrador se regula por el código provincial de implementación de los derechos del consumidor. Esto significa que hay multas, inversión de la carga de la prueba, presunciones en favor del consumidor. Esto va a hacer que las administraciones tengan que regularizar algunos aspectos en su trato con los propietarios incluye trato digno, no discriminatorio, etc.» expresó el abogado.
Esta norma, muy esperada por los consorcistas viene a regular una actividad en la que históricamente se han desencadenado numerosos conflictos. «Ha pasado muchas veces de administraciones que han cerrado y se descubre luego que han pasado años sin hacer cargas sociales, encargados que no estaban blanqueados, que no tenían cuentas a nombre de cada consorcio, etc» reconocieron.
Compromiso
Por otra parte, Huertas apuntó que «apostamos a la difusión, a la educación y al compromiso. Es necesario también que los propietarios aprendan, se involucren, porque nadie sabe de propiedad horizontal cuando compra un departamento y a veces se habla sin saber, o porque hace 20 años uno está viviendo cree que las cosas son de tal manera. Hay que comprometerse, conocer los reglamentos internos, participar, ayudar al otro y ayudarse» indicó.
Obligaciones y detalles del rol de las administraciones
La norma especifica el rol de los administradores y sus obligaciones, que incluyen:
* Ejecutar fielmente las decisiones adoptadas por la asamblea de copropietarios; asegurar al inmueble; llevar en debida forma los libros de administración, de actas, etc.
* El administrador debe otorgar la vista de la documentación en un plazo no mayor de cinco (5) días de la fecha en que se formuló la solicitud.
* Cuando los copropietarios, en asamblea ordinaria o extraordinaria, lo dispongan por mayoría, se debe realizar una auditoría a través de un profesional contable.
* Convocar a las asambleas ordinarias o extraordinarias conforme a los reglamentos de copropiedad.
* Denunciar ante el organismo competente de la provincia de Buenos Aires, toda situación antirreglamentaria y las obras ejecutadas en el consorcio que administra, sin el respectivo permiso de obra o sin aviso de obra, según corresponda conforme las normas vigentes.
* Atender a la conservación de las partes comunes y resguardar la seguridad del edificio e integridad física de las personas, garantizando que el personal que realiza tareas en forma habitual en los edificios que él administra, se capacitan anualmente en materia de higiene, seguridad y medidas de prevención contra incendios.
* En caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio, dentro de los cinco (5) días, los libros y documentación relativos a su administración, no pudiendo ejercer en ningún caso, la retención de los mismos.
* Arbitrar los medios para asegurar que los trabajadores habituales del consorcio asistan a cursos de capacitación sobre seguridad e higiene.
* Presentar anualmente ante la autoridad de aplicación, un informe que tendrá carácter de declaración jurada.
* Las liquidaciones de expensas contendrán: Datos actualizados del titular o herederos de cada unidad, depósitos judiciales efectuados en el mes anterior y los convenios de pago efectuados con propietarios deudores de expensas y aprobados por la asamblea de copropietarios; Datos del administrador; Datos del consorcio; Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior; recibo del administrador por el cobro de sus honorarios; En caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el consorcio sea parte, se indicará en la liquidación mensual todos los datos del mismo (número de juzgado interviniente y expediente, carátula, objeto y estado) y capital reclamado; listado de unidades funcionales en mora, indicando períodos y montos, pagos por suministros, servicios y abonos a contratista, pagos por seguros, resumen de movimientos de la cuenta bancaria del consorcio correspondiente al mes anterior.
Sanciones
Además de referirse al mandato de las administraciones y la forma de acordar los honorarios, la ley establece las infracciones:
* El ejercicio de la actividad de administrador de consorcios de propiedad horizontal sin estar inscripto en el registro.
* La contratación de provisión de bienes o servicios o la realización de obras con prestadores que no cumplan con los recaudos previstos en el artículo 13.
* El falseamiento de los datos.
* El incumplimiento de las obligaciones.
En cuanto a sanciones por estas infracciones, incluyen multas, cuyos montos puede fijarse entre uno (1) y cien (100) salarios correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los encargados de casas de renta y propiedad horizontal sin vivienda; suspensión de hasta nueve (9) meses del Registro y hasta exclusión del Registro.
