Construcciones clandestinas en Mendoza: cómo declararlas y cuánto cuesta en las comunas que más crecieron
Los datos del censo de ATM arrojaron que Guaymallén, Maipú, Las Heras y Luján fueron los que más crecieron en nuevas construcciones. Cómo auditan esas comunas
Los datos del censo de ATM arrojaron que Guaymallén, Maipú, Las Heras y Luján fueron los que más crecieron en nuevas construcciones. Cómo auditan esas comunas
Un relevamiento realizado con drones por la provincia puso en alerta la situación de construcciones clandestinas. Se detectaron 18 millones de metros cuadrados y una gran cantidad de piletas sin declarar. A nivel municipal también se verifican las mismas irregularidades, e incluso se aseguró que a pesar de lanzar moratorias, el impacto de la crisis se siente en los sectores más alejados del centro y con menor poder adquisitivo porque no presentan los proyectos.
De acuerdo con el censo de la Administración Tributaria Mendoza (ATM) los municipios del Gran Mendoza en los que hay mayor superficie floja de papeles (para sus registros) y que más han crecido son Guaymallén, Las Heras, Maipú y Luján de Cuyo. Estos últimos, con el avance de lo urbano sobre lo rural y la extinción de las fincas.
Las comunas desplegaron diferentes estrategias como moratorias municipales, vuelos con drone, inspecciones municipales y hasta tienen como informantes a vecinos que las denuncian, cuando no se respetan los horarios establecidos para trabajar.
El ministro Víctor Fayad presentará en diciembre a los municipios los detalles del censo de construcciones clandestinas realizados con drones.
A nivel provincial se busca mejorar el 10% la recaudación con el nuevo Avalúo Fiscal por Impuesto Inmobiliario, mientras que las comunas perciben el pago de aforos por cada metro cuadrado construido, que se puede declarar al inicio de la obra con profesionales idóneos en la materia.
Cómo es la situación municipio por municipio
Guaymallén, Las Heras y Maipú tienen un aforo municipal (o tasa) por cada metro cuadrado construido, que se declara en Obras Privadas a través de los profesionales responsables del proyecto. El valor va de 2.500 y 2.800 pesos en promedio por metro cuadrado cubierto. Hay variaciones respecto de la zona y también si se trata de vivienda nueva o cómo es su tipología, ampliación o una instalación comercial.
El director de Obras Privadas de Las Heras, Marcos Arancibia explicó que desde abril se puso en vigencia una moratoria con facilidades hasta los 100 metros cuadrados de vivienda a declarar.
«Con un programa para facilitar la regularización de los contribuyentes, hemos notado y los números así lo arrojan, que hasta septiembre de este año se declaró la mitad de los metros cuadrados construidos respecto al año pasado. Creemos que está fuertemente relacionado con la crisis económica del país», analizó el funcionario.
En Las Heras en 2023 se blanqueó una superficie de 45.216 metros cuadrados y en 2024 24.566.
«Nosotros observamos que la clandestinidad se da en los sectores de menor poder adquisitivo y con proyectos de menor envergadura. Generalmente las de mayor dimensión tienen profesionales que hacen las declaraciones para obtener los distintos avales», señaló el arquitecto.
Para el 2025, Las Heras tiene previsto acercar los trámites y la información para facilitar el blanqueo de la construcción clandestina con grandes operativos distrito por distrito.
«Queremos que la gente esté al tanto de las moratorias, pero además que conozca que una edificación sin declarar complica todos los trámites para escriturar, tan necesaria para la venta de un inmueble a futuro, por ejemplo», recalcó Arancibia.
En Maipú se presentan 1.400 expedientes al año
El último blanqueo de regularización de construcciones no declaradas fue en el 2020. La cantidad de expedientes presentados por año en el área de Obras Privadas de Maipú es de 1.400, correspondiente a nuevas construcciones, ampliaciones, remodelaciones y mejoras.
Este departamento fue uno de los que más creció con nuevos centros comerciales, barrios privados y en la construcción de casas particulares en la zona rural con el loteo de tierras que antes eran productivas.
En Maipú la declaración del metro cuadrado tiene un valor de 2.800 pesos y depende de la tipología de la vivienda.
Desde la Municipalidad indicaron que cuando se detecta una propiedad sin declarar se calcula una sobretasa del 50% del valor del aforo.
Respecto de los datos que relevó ATM, fuentes consultadas indicaron que aguardan la realización del Congreso de Municipal para que les den más detalles del relevamiento con drone, a fin de mejorar la provisión de servicios, como el agua potable del que es operador.
Guaymallén quiere afinar su base con los datos de ATM
La comuna de Guaymallén fue una de las primeras que comenzó con los vuelos de drone para detectar construcciones no declaradas. Junto a Las Heras son los departamentos de mayor extensión y por ende con mayores dificultades para hacer un control con inspectores obra por obra.
La Municipalidad, comandada por Marcos Calvente, tiene un convenio con ATM para compartir información, por lo que esperan mayores precisiones de lo que arrojó el último relevamiento realizado por el gobierno provincial.
«El valor más bajo para complejos de departamentos (vivienda multifamiliar) el metro cuadrado de obra nueva es 2.600 pesos como base. Y de ahí se va encareciendo depende el tipo de la construcción y la zona», dijo una fuente consultada.
Las construcciones clandestinas se detectan mediante distintas formas: por los inspectores de Obras Privadas, denuncias anónimas de vecinos y por los vuelos de drone.
«En cualquiera de los casos lo primero que se hace es emplazar y paralizar la obra, en caso de estar en construcción. Posteriormente, se notifica al propietario que presente relevamiento de la superficie cubierta. Y se le cobra una sobretasa del 100% por lo no declarado en su momento», agregaron.
Desde la comuna de Luján de Cuyo no se aportaron datos.
Dónde se informan las nuevas construcciones o ampliaciones
En el área de Obras Privadas se realiza la presentación de nuevas obras o ampliaciones por profesionales en la materia: ingenieros, maestro mayor de obra o arquitecto responsable del proyecto. Es necesario para ir obteniendo los avales y la urbanización para la factibilidad de servicio y a posterior la escritura para el caso de nuevas edificaciones.
También se hace de manera particular presentando los planos con las mejoras realizadas en estas dependencias, dado que hay construcciones que se realizan sin consultar a los especialistas y a posteriori de la edificación se completan los planos.
