Hay 3,2 millones de hogares con déficit habitacional
Estiman que la mitad de esa demanda podría ser atendida por el sector privado. Al problema financiero se agrega la falta de infraestructura básica, como agua y luz.
Estiman que la mitad de esa demanda podría ser atendida por el sector privado. Al problema financiero se agrega la falta de infraestructura básica, como agua y luz.
Cuando se contabilizan los residentes en lugares precarios, aquellos que cohabitan bajo un mismo techo o quienes atraviesan situaciones de hacinamiento, el déficit de vivienda alcanza en la Argentina a más de 3,2 millones de hogares. En Córdoba, según estimaciones, son necesarias no menos de 120 mil nuevas unidades habitaciones de perfil social.
Los datos sobre el escenario habitacional fueron elaborados para los desarrollistas urbanos por la consultora Economic Trends y reflejan que ese déficit alcanza en partes iguales a personas que no podrán acceder a la vivienda propia sin la ayuda del Estado y a aquellos que sí pueden afrontar en algún momento el pago de un crédito hipotecario.
De este modo, si bien en toda la problemática la actuación del sector público es clave, en una parte de ella la solución atraviesa total o parcialmente por sus decisiones y por su inversión al sector privado. En otros casos, se puede combinar su aporte con la actuación de, por ejemplo, las cooperativas de vivienda.
El estudio del consultor Gastón Utrera determina, sobre la base de la Encuesta Permanente de Hogares que realiza el Indec en 32 aglomerados urbanos, tres factores: la necesidad de vivienda, la ocupación o empleo, y la situación de pobreza.
Un total de 3.215.539 hogares argentinos se encuentran en situación de déficit habitacional. Esto no quiere decir que cada uno de los hogares requiera una vivienda nueva, sino que se deben solucionar problemas de viviendas precarias, pequeñas para las necesidades habitacionales o cohabitación de varias familias o miembros.
Al mismo tiempo, Economic Trends determinó que hay un déficit de empleo en 5.300.617 hogares. Son viviendas donde hay jefes de hogar desempleados o empleados en negro.
En un tercer escenario aparecen 2.777.691 hogares que cuentan con ingresos totales por debajo de la línea de la pobreza. La combinación de los tres es lo que define el “reparto” entre cuántas son las viviendas que debería ejecutar el Estado con distintos procedimientos y aquellas que bien pueden quedar en manos de cooperativas o empresas desarrollistas.
Sangría a cuentagotas
Utrera explica que es una problemática en la que todo está entrelazado. “La construcción de viviendas puede generar empleo en un sector como la construcción y a la vez sacar miles de hogares de la situación de déficit de empleo, que a la vez redunda en una caída de la pobreza”.
Claro que la primera precondición para salir del pozo habitacional es financiera. Pasa antes que nada por el regreso a un horizonte de financiamiento a tasas razonables para la idiosincrasia argentina y al control del proceso inflacionario que afecta el controvertido esquema de créditos en UVA.
“Actualmente es muy difícil financiar”, dice Pablo Balián, presidente de la Cámara de Desarrollistas Urbanos (Ceduc). “Hemos defendido el UVA como una unidad de referencia y de valor, pero no está trabajando sólo como debiera”, agregó.
La otra opción de financiamiento es la aplicada por las empresas con fondos o sistemas propios. “Ahí el Estado podría tener una fuerte injerencia acelerando los reintegros de IVA, computando correctamente el Impuesto a las Ganancias que impacta en las viviendas de hasta 140 mil UVA (cinco millones de pesos), entre otras acciones”, explicó.
Otro camino en el frente de la vivienda hecha por el sector privado y también cooperativo pasa por reducir los costos de impuestos provinciales, tasas municipales y derechos que se van llevando recursos a cuentagotas, pero que al final terminan ocasionando un golpe en el costo.
Lo mínimo: agua y luz
Julian Benassi, fundador y presidente de Cooperativa Horizonte, organización que lleva construidas 14 mil viviendas en 36 años de actividad, estimó que, sin contar la cascada impositiva dentro del proceso productivo, es decir, el IVA en los materiales, por ejemplo, una vivienda social termina acarreando un costo indirecto de entre el ocho y el 10 por ciento.
“En la última etapa, inclusive con la aplicación de la exención del Impuesto a los Ingresos Brutos, pesan mucho los derechos, trámites de habilitación municipal, escrituración. Ese es un tipo de aporte que puede hacer el Estado”, indicó.
Benassi explicó que, según estimaciones de la propia cooperativa, la Provincia necesita unas 120 mil viviendas. Utrera tiene un número parecido. “Lo primero es identificar el problema, definir qué es vivienda social y armar un plan, por ejemplo, de 12 mil viviendas por año en 10 años”, proyectó el cooperativista.
A ese fin, “todos podrían aportar”, agregó. Un paso adelante sería que las jurisdicciones garantizaran “un stock de tierra disponible, no inferior al déficit habitacional del lugar que se consiga con la compra, expropiación o lo que fuera, tal como se hace con una autopista o con un gasoducto”, acotó.
Identificó también la carencia de infraestructura como el principal inconveniente donde el sector público debería realizar su aporte para la vivienda social de origen cooperativo. “Lo mínimo que puede hacer el Estado es garantizar agua y energía”, recalcó.
La conexión vivienda, empleo y pobreza
Cómo se cruzan las variables del problema habitacional.
825.909 son hogares pobres, pero no atraviesan déficit de empleo ni de vivienda.
2.165.041 familias tienen déficit de empleo, pero sin problemas de vivienda ni de pobreza.
983.219 familias cuentan con empleo y con una vivienda chica.
1.343.638 hogares enfrentan déficits de empleo y de ingresos, pero tienen casa.
1.167.762 familias están en el peor de los mundos: acumulan los tres déficits.
