Nuevo Código Civil y Comercial: habrá cambios en los espacios comunes de los edificios
Los caños de luz y de agua se considerarán siempre propiedad común, por lo que todos los propietarios deberán afrontar los gastos de roturas en un departamento.
Toda la vida que gira en torno de los edificios también se verá afectada por los cambios que impone el Nuevo Código Civil y Comercial que entra en vigencia el 1° de agosto próximo. Propietarios de departamentos, inversores que los alquilan, inquilinos y administradores pondrán a prueba algunas modificaciones de fondo que tendrán impacto directo en la vida cotidiana.
En la ciudad de Córdoba se calcula que hay unos cuatro mil edificios, que albergarían a unas 400 mil personas.
Una reforma sustancial es qué considera propiedad común y qué no, dentro de un edificio. Hasta ahora, se tomaba el criterio de “llave de paso”: toda la cañería es común hasta que llega a la puerta del departamento. Ahora se impuso el criterio del “cubo de aire”, que indica que todo lo que está adentro del departamento es propio y lo que es intramuro, es común.
“Con esto, todas las cañerías de agua y cloacas se vuelven comunes y si se rompen en un departamento, el conjunto de propietarios tendrá que arreglarlo”, explica Sebastián Viqueira, vicepresidente de la Cámara de Propiedad Horizontal de Córdoba.
En la práctica, “fomentará que los inversionistas, por ejemplo, no le pongan un peso a la unidad, total el conjunto de propietarios los va a subsidiar”, remarca. Además, hay reglamentos que dicen explícitamente otra cosa que deberían revisarse porque entran en contradicción con esto.
Deudas
Otro de los cambios importantes es que el administrador no podrá ejecutar una deuda ni decidir cómo aplicar algún gasto extraordinario si no cuenta con la firma de los miembros del Consejo de Propietarios, una figura que algunos edificios adoptan de manera voluntaria.
“Aumenta la importancia del Consejo de Propietarios, que pasarán ahora a ser una figura muy importante”, juzgó Mario Robledo, presidente honorario de la Cámara. A su entender, se recogieron las presiones de las diferentes ligas de consorcistas que son fuertes en Buenos Aires, aunque en Córdoba no existe ninguna.
Hoy, ante una deuda por expensas, el administrador la determina, envía la notificación al deudor y ese comprobante es válido ante la Justicia, llegado el caso. Ahora, los miembros del Consejo de Administración (que pueden ser tres o cinco, según el tamaño del edificio) deberán acompañar con su firma esa ejecución. Lo mismo para decidir un gasto extraordinario o despedir personal. La gran duda es ver qué propietarios se animarán a tomar esa responsabilidad, porque una cosa es que sea el administrador el que demande una expensa impaga y otra es que lo hagan tres vecinos. Será una tarea ad honorem que demandará que demandará tiempo y tendrá su riesgo.
“Nadie quiere formar parte de estos consejos, o sí forman parte al principio pero después se borran”, advierte Viqueira. El temor es que muchas decisiones se paralicen por la falta de participación.
Decisiones en asamblea
Justamente, la falta de participación de los propietarios hace fracasar muchas de las decisiones que deben resolverse en asamblea.
Están lo que no van porque no les interesa, están los inversores que alquilan y jamás pisan el edificio y están los que no van pero objetan judicialmente las decisiones, alegando la nulidad porque no se cumple la mayoría.
Eso es cierto, pero las decisiones hay que tomarlas en algún momento. Con el nuevo Código, se sigue pidiendo más de la mitad de los propietarios y mayoría absoluta de porcentual dominial, pero si la mayoría no se logra por inasistencias, se les notifica a los ausentes lo decidido y se les da un plazo de 15 días para que se expidan. Si no hay oposición, lo resuelto queda firme. Para Robledo, el nuevo mecanismo facilitará tomar decisiones en edificios donde hay muchos departamentos, aunque el temor de los administradores es que fomente el ausentismo, porque muchos podrán objetar decisiones sin siquiera asistir a las reuniones.
Un cambio trascendental es que los consorcios de propietarios son definidos como personas jurídicas privadas, al igual que las sociedades, asociaciones civiles, mutuales y demás. “Esto significa que podrá comprar, vender y tomar créditos, aunque el riesgo está en el caso de quiebra del consorcio”, advierte Robledo.
Los administradores, con el nuevo Código, son los responsables explícitos de cumplir todas las normas de seguridad de los edificios, algo que en Córdoba es complejo porque municipios, Ecogas y Bomberos imponen exigencias estructurales imposibles de aplicar en construcciones de más de 25 años.
Todas las modificaciones
Personas jurídicas privadas. Así se definen los consejos de propietarios. Deberán inscribirse. Podrán comprar, vender, tomar créditos y ser declarados en quiebra.
Propiedad del consorcio. Las cañerías son comunes y el consorcio deberá reparar todo lo que esté entre muros, aunque estén en la unidad del consorcista.
Administradores. Deben informar a los consorcistas de los reclamos administrativos o judiciales que se produzcan.
Asambleas. Se crea la exigencia de la doble mayoría absoluta (propietarios y porcentual dominial) para lograr decisiones válidas. Si no se reúne la mayoría reglamentaria, se notifica a los ausentes y si no hay oposición, quedan firmes. Se limita a 30 días el plazo para demandar la nulidad de la asamblea.
Consorcistas. Pueden autoconvocarse sin recurrir al administrador y pueden adoptar decisiones fuera de la asamblea, por acta, si concurren todos los propietarios.
Más facultades. Tienen más facultades de control al administrador. Deben avalar la deuda de expensas y el uso de los fondos de reserva.
Subconsorcios y subasambleas. Existen por resolución judicial en grandes edificios o complejos donde coexisten cines, torres y comercios. Ahora podrán formarse.
Countries y barrios cerrados. Se les confiere el derecho de propiedad horizontal especial, que no tenían legislación específica.
Inquilinos. No hay cambios respecto de quienes alquilan, siguen sin participar en asambleas.
Qué cambia con la nueva norma
Divorcio a pedido de uno. Puede ser solicitado por uno o ambos cónyuges –sin tener que esperar un plazo mínimo, como ahora– y se elimina el divorcio por “culpa” (como el adulterio o injurias graves).
Convenciones prematrimoniales. Antes de la celebración del matrimonio, los futuros cónyuges podrán hacer convenciones para determinar el valor de los bienes que tienen, de sus deudas, de las donaciones que se hagan entre ellos y optar por alguno de los regímenes patrimoniales previstos.
Patrimonio en el matrimonio. Se prevé, además del régimen ganancial, el de separación de bienes, por el que cada uno de los cónyuges conserva la libre administración y disposición de sus bienes personales.
Adopciones. Se prohíbe expresamente la entrega directa (caso en que la madre se lo da a otra familia y luego el juez convalida la situación de hecho). Además, se establece un sistema que, supuestamente, acortará el proceso de adopción.
Uniones convivenciales. Se establece un régimen jurídico para las convivencias.
Reproducción asistida. Los hijos nacidos de una mujer por las técnicas de reproducción humana asistida son también hijos del hombre o de la mujer que prestó consentimiento previo, inscripto en el Registro Civil, con independencia de quién haya aportado los gametos. También se establece que la existencia de la persona comienza desde la concepción.
Sociedades de un solo socio. Se permitirá la separación del patrimonio de una sola persona física de la persona jurídica unipersonal.
Nuevos contratos. Se incorporan modernas formas de contratación, como los contratos de arbitraje, agencia comercial, concesión comercial, franquicias. También, los contratos de adhesión (a cláusulas generales predispuestas unilateralmente) y los realizados por medios electrónicos.
Prescripciones. El plazo genérico de prescripción es de cinco años, salvo que la normativa específica prevea uno diferente.
El nombre y los apellidos. Da más libertad a las personas para definir el nombre. Los hijos podrán llevar como primer apellido el de cualquiera de los dos cónyuges. Si no hay acuerdo, se determinará por sorteo en el Registro Civil.
Pesificación de contratos. Los contratos celebrados en moneda extranjera ya no deberán pagarse obligatoriamente en la moneda pactada, como ahora. Es opcional saldar la deuda en pesos.
