Se incorpora a la propiedad horizontal como nuevo derecho real
Potencia los derechos de los propietarios y debilita las facultades exclusivas de los administradores. Se estima que en las grandes ciudades dos tercios de la población está vinculada al régimen de la propiedad horizontal.
«El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación que se sancionó recientemente y que tendrá vigencia a partir de enero de 2016 incorpora como nuevo derecho real el de la propiedad horizontal, que hasta ahora, si bien está contemplado en 18 artículos de la Ley Nº 13.512, se encuentra fuera del Código Civil ya que la citada norma, por haber sido sancionada en octubre de 1948, no se ajusta a la realidad de este momento».
Así se expresó ante LA CAPITAL el abogado Juan Antonio Costantino, profesor de Derecho Procesal Civil en la Universidad Nacional de Mar del Plata y autor de varios libros sobre propiedad horizontal.
Al dar a conocer mayores precisiones sobre el tema sostuvo que el hecho de que el derecho real de propiedad horizontal sea el que más artículos tiene (50) «demuestra la importancia que el legislador le dio a este tema. Es porque debe haber advertido que, de acuerdo a estadísticas, en las grandes ciudades se considera que entre propietarios, inquilinos y personas que ocupa inmuebles en forma gratuita, dos tercios de la población está vinculada al régimen de la propiedad horizontal que involucra a departamentos, locales, oficinas y cocheras».
Cambios
Dijo luego que en el nuevo Código, que potencia los derechos de los propietarios y debilita las facultades exclusivas de los administradores, «se establece que el derecho real de propiedad horizontal tiene que ser aplicado a complejos inmobiliarios tales como countries, barrios cerrados, aparcaderos náuticos y parques industriales, que en la Ley Nº 13.512 ni se mencionan ya que hace 6 décadas no existían. A partir de 2016 tendrán que ajustarse a las reglas del derecho real de propiedad horizontal y adaptarse a la nueva legislación. Esto, entre otras cosas, implica que tendrán que tener un reglamento de propiedad y realizar asambleas», sostuvo.
Posteriormente explicó que cuando entre en vigencia el nuevo Código, para nombrar y/o despedir a un empleado de un edificio se requerirá de una asamblea. Actualmente, esa decisión es facultad del administrador. Por otro lado se crea por ley el Consejo de Propietarios; el administrador no podrá utilizar fondos de reserva o extraordinarios, que tengan un destino exclusivo, sin contar con la conformidad del Consejo de Administración que, asimismo, tendrá la facultad de convocar a Asamblea en caso de que aquel no lo haga. Otro aspecto que se contempla es que, si el administrador renuncia o fallece, o si por cualquier motivo el edificio queda acéfalo, el Consejo debe asumir transitoriamente la administración y convocar de inmediato a una asamblea para designar un nuevo administrador».
Otras modificaciones
Tras señalar que además de los que se hacen cuando no se pagan las expensas comunes, una de las mayores razones de los juicios que hay en Tribunales relacionados con la propiedad horizontal son consecuencia de los daños y perjuicios derivados de filtraciones por rotura de cañerías. Costantino dijo que «actualmente en los reglamentos de propiedad, está muy dividido el criterio acerca de quién es responsable de las cañerías empotradas; la mayoría estima que una vez que las mismas salen de la red troncal son responsabilidad del propietario. Sin embargo, como van por debajo del piso o por dentro de las paredes, éste no es culpable, aunque sí responsable. En la nueva legislación se establece que todas las cañerías, desde que salen de la red troncal, deben ser consideradas como comunes, con lo que el responsable pasa a ser el Consorcio de Propietarios del edificio. Esto es favorable ya que otorga seguridad jurídica en materia de responsabilidad civil», afirmó.-
Más tarde sostuvo que «creo que las disposiciones incluidas en el nuevo Código van a ser beneficiosas para el sistema y para la sociedad; una de las cosas positivas, y por lo cual no hay sorpresas, es el hecho de haber recogido la doctrina y jurisprudencia que se aplicaron durante más de 60 años».-
Alquileres
Consultado sobre el alquiler de propiedades, Costantino dijo que «el nuevo Código Civil y Comercial prácticamente no presenta cambios ya que toma muchos principios de la ley que rige en estos momentos para las locaciones urbanas. Como la ley Nº 23.928 no fue derogada, se mantiene la prohibición de indexar los contratos lo cual no impide que el pago se pacte de manera escalonada, algo que es admitido tanto por la doctrina como por la jurisprudencia», recordó.
