En una década, Neuquén sumó 24 barrios cerrados
Abarcan casi 2500 lotes. Están dirigidos a sectores de altos ingresos.
Abarcan casi 2500 lotes. Están dirigidos a sectores de altos ingresos.
La clase alta neuquina se ubica en los loteos cerrados ubicados a la vera de los ríos y los profesionales, en barrios más modestos.María Isabel Sanchez
Desde hace una década, la ciudad incorporó a su trama urbana una nueva forma de desarrollar loteos. En los últimos meses de 2006, se aprobó la norma que dio origen a los barrios cerrados y que puso reglas en torno a la ejecución de countries.
La ordenanza surgió en un momento en que la capital neuquina demandaba establecer reglas claras para las tierras rurales que se empezaban a ver como la única posibilidad de desarrollar loteos y viviendas en una ciudad donde el centro estaba en la mira de los grandes inversores para la construcción de edificios y torres.
A la fecha, el negocio tuvo un fuerte crecimiento y en total se formaron 24 barrios. Dos de ellos ya eran de ejecución previa, pero el resto llegó después del 2006. Entre todos, la capital sumó 2477 lotes para viviendas. Hoy no están habitados en su totalidad porque son muy jóvenes, peso ya son muchas las familias neuquinas que viven en tierras de barrios cerrados.
Cecilia Arroyo, directora de Urbanización del Municipio, contó que los vecinos que optaron por mudarse un poco más lejos pero quedarse en Neuquén y vivir en desarrollos cerrados son de clase media alta o clase media profesional. «Sobre todo los que están en la costa del río son de clase media alta. Después están los que desarrollaron cooperativas o mutuales de profesionales que sí lo eligió una clase media profesional, pero estos barrios son de dimensiones más pequeñas», opinó.
Exigencias
La gran mayoría de este tipo de emprendimientos se masificó en cuatro puntos de la ciudad. Todos en los extremos. La zona con mayor concentración de lotes es el barrio Altos del Limay, donde en cuatro desarrollos ubicados a pocos pasos del río se aglutinan un total de 651 unidades funcionales.
Luego están las dos Valentinas Rurales: en la zona sur se agrupan 570 lotes en cinco barrios, y otros 453 en la zona norte en nueve desarrollos. También se encuentran en Confluencia, Río Grande y los dos tradicionales countries ubicados en la zona este de la ciudad.
651 lotes hay en cuatro barrios cerrados de Altos del Limay, el sector con más desarrollo.
Si bien estos sectores -que comprenden casi 2500 lotes- tuvieron un gran auge y crecimiento en todos estos años, en el último tiempo el panorama cambió y desde la comuna se observa una merma de la demanda para nuevos desarrollos. «Tenemos consultas sobre indicadores y preguntas, pero en Valentina no se está pidiendo nada. Sí crece un poco para Confluencia, pero está frenado. Creo que es una cuestión coyuntural», consideró Arroyo.
Aclaró que a quienes quieren invertir en este tipo de barrios se les exigen muchos requisitos que están pautados en la ordenanza que dio origen a estos loteos. Lo mínimo que puede demorar un trámite en la comuna para empezar con las obras y la venta de lotes es un año: «A veces mucho más. Depende del desarrollador», dijo la funcionaria.
«Algunos barrios no tienen cloacas porque el EPAS no llega, pero cuando lleguen deberán hacer la conexión a las cloacas». Cecilia Arroyo. Directora de Urbanización del Municipio
Las Valentinas: tras la polémica, avanzó apenas la mitad
En medio del desarrollo urbano de las tierras productivas, surgió en el 2013 el polémico debate por la ordenanza de las Valentinas. La norma proponía abrir las tierras, dejar los barrios cerrados a un lado y reducir las dimensiones de los lotes de 800 o 600 a 400 metros cuadrados.
El debate generó grandes desencuentros políticos. Se criticó que se iba a terminar con el oasis irrigado de las zonas productivas, y frenó otra discusión que se estaba dando en el Concejo Deliberante, que fue la reforma del Plan Urbano Ambiental.
En septiembre de 2013, se avaló esta ordenanza en el recinto, pero no abarcó todas las tierras rurales, sino que tocó puntos salpicados en la ciudad y generó 35 excepciones donde se pensaban desarrollar nuevos barrios abiertos.
El ruido fue mucho, pero de esta totalidad de nomenclaturas catastrales que pidieron una excepción, prosperó la mitad. Sólo 18 expedientes ingresaron al Municipio y comenzaron el proceso para convertirse en barrio. El resto caducó porque la norma tenía fecha de finalización. Las tierras que no ingresaron al Municipio antes de la caducidad de la excepción no pudieron convertirse en un barrio abierto.
«De la ordenanza de las Valentinas, algunos expedientes todavía están dando vueltas y no salieron del Municipio. Otros ya están en ejecución, pero no todas ingresaron», comentó Cecilia Arroyo, directora de Urbanización del Municipio.
En este contexto, aclaró que hoy en la zona rural de Valentina sólo se pueden desarrollar loteos cerrados, mientras que en Confluencia sí se permite en una zona rural la consolidación de barrios abiertos.
361 lotes tiene Rincón Club de Campo.
Es el country más antiguo de la capital. En espacio le sigue La Peregrina, con 235 lotes, una urbanización en pleno auge ubicada sobre la ribera del Limay y Anaya.
80.000 dólares cuesta un terreno en promedio.
Es el precio de un lote de 800 m2 en loteos cerrados del barrio Altos del Limay. Los de Confluencia también promedian esos valores.
700.000 cuestan los lotes en Valentina Rural Norte y Sur.
Es lo que cuesta un lote de 600 m2 en un barrio cerrado. Los precios de los barrios abiertos de la ordenanza de excepción alcanzan los 600 mil pesos y son de 600 m2.
